Abschied vom Schriftformerfordernis für gewerbliche Mietverträge – Erfahrungen und Ausblick

Mit dem Inkrafttreten des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) wurde das im Wohnraummietrecht vorgesehene, über § 578 Abs. 2 BGB auch für Gewerberaummietverträge (bzw. über den Verweis in § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge) geltende Schriftformerfordernis zum 1. Januar 2025 zugunsten der Textform ersetzt. Mit Wirkung zum 1. Januar 2026 ist zudem die Übergangsvorschrift in Art. 15 BEG IV ausgelaufen, nach der auf Mietverhältnisse, die vor 2025 begründet wurden, § 578 Abs. 1 BGB a.F. übergangsweise weiter Anwendung fand. Damit unterliegen seit Jahresbeginn nicht nur alle ab dem 1. Januar 2025 begründeten oder im Wege eines Nachtrags angepassten, sondern vielmehr auch sämtliche vor jenem Stichtag geschlossenen, inhaltlich unverändert fortbestehenden Altmietverhältnisse künftig nur noch einem Textformgebot.

Rückblick: Anforderungen an die Wahrung des Schriftformerfordernisses

Bis zum Inkrafttreten des BEG IV (bzw. dem Auslaufen der Übergangsvorschrift in Art. 15 BEG IV) unterlagen Gewerberaummietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr gemäß §§ 550, 578 Abs. 1 a.F. BGB einem strengen Schriftformerfordernis. Hintergrund hierfür war (und ist mit Blick auf das Textformerfordernis auch weiterhin) der Schutz eines Erwerbers vermieteten Grundbesitzes, der aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 566 Abs. 1 BGB in bestehende Mietverhältnisse eintritt und sich daher auf den Inhalt der fixierten Vertragsabreden verlassen können soll. Hinsichtlich der Anforderungen an die Wahrung des Schriftformerfordernisses hatte sich über die Jahre eine kaum noch überschaubare Kasuistik entwickelt. Einigkeit bestand indes insofern, als sich die für das Mietverhältnis wesentlichen Abreden (etwa zum Mietgegenstand, der Vertragslaufzeit oder Miethöhe) aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben mussten. Während zunächst eine körperliche Verbindung aller den Mietvertrag bildenden Unterlagen gefordert wurde, wurde hierauf im Zuge der sog. Auflockerungsrechtsprechung zugunsten einer lediglich gedanklichen Verbindung verzichtet, sofern die Zusammengehörigkeit der „verstreuten“ Vertragsinhalte in geeigneter Weise kenntlich gemacht wurde (etwa durch hinreichend bestimmte Verweise im Mietvertrag auf zugehörige Anlagen oder in Nachträgen auf den Ursprungsmietvertrag). Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis hatte abweichend von § 125 Satz 1 BGB nicht die Nichtigkeit des betroffenen Vertrages zur Folge, sondern führte vielmehr dazu, dass dieser als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und abweichend von den vertraglich vereinbarten Beendigungstatbeständen unter Beachtung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden konnte.

Formerleichterungen aufgrund des BEG IV

Aufgrund der auf die Stärkung der Digitalisierung im Rechtswesen abzielenden Novellierung der gesetzlichen Formanforderungen durch das BEG IV wahrt ein Mietvertrag nunmehr bereits dann die erforderliche Form, wenn er als lesbare Erklärung vorliegt, in der die Person des Erklärenden genannt ist, und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird, vgl. § 126b BGB. Die Textform wird dabei auch dann gewahrt, wenn die relevanten Erklärungen per E-Mail, SMS, Fax, PDF-Datei oder unter Nutzung eines Messenger-Dienstes abgegeben werden. Formwahrend sind darüber hinaus auch alle auf Festplatte, USB-Stick oder einem vergleichbaren Speichermedium dauerhaft hinterlegten elektronischen Dokumente. Mit dem Auslaufen der in Art. 15 BEG IV vorgesehenen Übergangsregelung in Art. 229 § 70 EGBGB zum 1. Januar 2026 ist die Möglichkeit einer schriftformmangelbedingten Kündigung nunmehr endgültig entfallen – und zwar unabhängig davon, ob der von einem Schriftformdefizit betroffene Mietvertrag vor oder nach dem 1. Januar 2025 geschlossen und seither angepasst wurde oder unverändert fortgilt.

Praxiserfahrungen und neue Fragestellungen

Auch wenn die Neufassung des § 578 Abs. 1 BGB ganz erhebliche Erleichterungen für die Vertragspraxis mit sich bringt, bedeutet sie keineswegs das Ende der zum Schriftformerfordernis geführten Diskussionen, sondern wirft vielmehr eine Vielzahl neuer Fragestellungen auf.

• Festzuhalten ist zunächst, dass auch unter der Geltung des Textformerfordernisses das Risiko einer vorzeitigen Beendigung langfristiger Mietverträge unter Berufung auf Formmängel grundsätzlich fortbesteht, da durch das BEG IV nicht die in § 550 BGB vorgesehene besondere Rechtsfolge für Formdefizite geändert, sondern lediglich die Anforderungen an das Vorliegen eines Formmangels erhöht wurden. Zudem dürften viele der bislang häufig begegnenden Formfehler (wie etwa eine unzureichende Beschreibung des Mietgegenstandes, das Fehlen relevanter Vertragsanlagen oder das Vorliegen abweichender mündlicher Vereinbarungen) sowohl einen Verstoß gegen das Schriftform- als auch das Textformerfordernis begründen. Folglich besteht auch weiterhin die Gefahr, dass die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit einer auf Formfehler gestützten vorzeitigen Kündigung genutzt wird, um Druck auf die andere Vertragspartei zur Nachverhandlung eines unliebsam gewordenen Mietvertrages auszuüben. Es bleibt daher fraglich, inwieweit sich die Erwartung erfüllen wird, dass (angebliche oder tatsächliche) Formmängel künftig seltener zum Anlass genommen werden, den Versuch zu unternehmen, inhaltlich in bestehende Verträge einzugreifen.
• Ebenso fraglich, aber von erheblicher praktischer Bedeutung ist, inwieweit der von der Rechtsprechung entwickelte Einheitlichkeitsgrundsatz auf das Textformerfordernis übertragbar ist – d.h., ob sich sämtliche wesentlichen Vertragsinhalte entsprechend §§ 126 Abs. 2, 126a Abs. 2 BGB auch künftig zwingend aus einer einheitlichen (textförmigen) Erklärung ergeben müssen. Für die Fortgeltung spricht der Wortlaut des § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB, der von einem „Mietvertrag, der (…) in Textform geschlossen wird“ spricht. Gegen eine Übertragung lässt sich anführen, dass Vertragsschlüsse und Vertragsänderungen grundsätzlich durch den Austausch wechselseitiger, korrespondierender Erklärungen – Angebot und Annahme – zustande kommen. Hinzu kommt, dass die Entwicklung des Einheitlichkeitsgrundsatzes von der Rechtsprechung maßgeblich mit der Warn- und Beweisfunktion der Schriftform begründet wurde. Diese Schutzzwecke kommen der Textform jedoch in erheblich geringerem Maße zu, da diese ursprünglich vor allem für die Erfüllung von Informationspflichten und die Abgabe einseitiger Erklärungen geschaffen wurde. Zwar lässt sich einwenden, dass auch die Informationsfunktion eine einheitliche und vollständige Abfassung der betreffenden Erklärung voraussetzt. Dem steht jedoch der Zweck der Gesetzesänderung entgegen: der Wechsel von der Schrift- zur Textform soll vor allem den Abschluss und die Änderung von Gewerberaummietverträgen erleichtern, was durch das Erfordernis einer einheitlichen textförmigen Erklärung konterkariert würde. Folgt man jenem Verständnis, genügt für den Abschluss und die Änderung von Gewerberaummietverträgen künftig bereits der Austausch übereinstimmender textförmiger Erklärungen.
• Während sich bei einem nicht schriftlichen Austausch zu einem dem Schriftformerfordernis unterfallenden Mietvertrag bisher vertreten ließ, dass die betreffenden Erklärungen (noch) nicht bindend sein sollten, weil sie nicht der gesetzlich vorgesehenen Form entsprachen, wird die Abgrenzung zwischen noch dem Stadium der Vertragsverhandlung zuzuordnenden Äußerungen einerseits und bereits mit Rechtsbindungswillen abgegebenen Erklärungen andererseits künftig erheblich schwerer fallen. Aufgrund der Vielzahl der dem Textformerfordernis genügenden Kommunikationsformen werden die Begleitumstände des Austauschs über die maßgeblichen Vertragsinhalte erheblich an Bedeutung gewinnen. Um damit einhergehende Unsicherheiten zu vermeiden, bietet es sich an, zu Beginn der Vertragsverhandlungen zu verabreden, dass nach erfolgter Einigung über sämtliche Vertragsinhalte eine als „Unterschriftsfassung“ oder „Execution Version“ gekennzeichnete Vertragsfassung ausgetauscht wird, die alle vorherigen Abreden ersetzt, oder auf andere Weise klarzustellen, dass allein ein spezifischer Vertragsstand maßgeblich, alle sonstigen Erklärungen indes unverbindlich sein sollen.
• Keine Auswirkungen dürfte die Novellierung des § 578 Abs. 1 BGB hingegen auf die Zulässigkeit vertraglicher Schriftformabreden haben. Ob im Fall einer gewillkürten Formvereinbarung i.S.d. § 127 BGB angenommen werden kann, dass diese im Fall des Verstoßes (dem Regelfall des § 125 Satz 2 BGB entsprechend) zur Nichtigkeit des Mietvertrages führen soll, ist künftig besonders sorgsam zu ermitteln, auch wenn die Parteien regelmäßig ausdrücklich vorsehen dürften, dass ein Verstoß gegen ein vertragliches Schriftformgebot lediglich die für einen Textformverstoß geltende Rechtsfolge des § 550 Satz 1 BGB nach sich ziehen soll. Deutlich schwieriger ist die Beantwortung der Frage, welche Bedeutung künftig einer Schriftformklausel zukommen soll, die noch unter der Geltung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses vereinbart wurde. Während unter der bisherigen Rechtslage – insbesondere dann, wenn auf die Vorschriften der §§ 550, 578, 126 BGB verwiesen wurde – die Annahme nahelag, dass es sich um eine lediglich auf die bestehende Gesetzeslage verweisende, mithin rein deklaratorische Regelung handelt, ist künftig – vor allem dann, wenn kein Verweis auf die §§ 550, 578, 126 BGB begegnet – im Einzelfall zu prüfen, ob der Regelung lediglich deklaratorischer Charakter (und damit ein dynamischer Verweis auf die jeweils geltende Rechtslage) zukommen oder unabhängig von den gesetzlichen Rahmenbedingungen ein vertragliches Schriftformerfordernis vereinbart werden sollte. In diesem Fall ist sodann in einem zweiten Schritt zu klären, welche Rechtsfolgen im Fall eines Formverstoßes gelten sollen – die Vermutungswirkung des § 125 Satz 2 BGB (mit der Folge der Nichtigkeit des betroffenen Vertrages) oder lediglich eine vorzeitige Kündbarkeit des Mietvertrages. Diese Frage kann nur anhand einer Gesamtbetrachtung aller den Vertragsschluss begleitenden Umstände beantwortet werden. Allerdings dürfte es sich in den allermeisten Fällen lediglich um einen Verweis auf das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende gesetzliche Formerfordernis handeln. Die verbleibenden Unsicherheiten lassen sich letztlich nur durch die Aufnahme einer klarstellenden Regelung in einem (formwahrenden) Nachtrag ausräumen, die nicht nur deutlich macht, welche Formanforderungen gelten sollen, sondern sich auch eindeutig zu den Folgen eines Formverstoßes verhält.
• Abzuwarten bleibt schließlich, ob sog. Heilungsklauseln unter Geltung des Textformerfordernisses künftig (wieder) als zulässig angesehen werden. Bei diesen handelt es sich um vertragliche Bestimmungen, mit denen die Parteien vorsehen, sich bei Formmängeln nicht auf ein dadurch begründetes Kündigungsrecht zu berufen, sondern diese vielmehr durch Mitwirkung an einer formwahrenden Vertragsanpassung zu beheben. Derartige Klauseln waren unter der Geltung des Schriftformerfordernisses nach Ansicht des BGH aufgrund der Warn- und Beweisfunktion des § 550 BGB sowohl gegenüber Erwerbern als auch im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien unwirksam. Da der Erwerberschutz nach §§ 566, 578 Abs. 1 BGB ausweislich der Gesetzesbegründung des BEG IV durch die Neufassung des § 578 Abs. 1 BGB ausdrücklich nicht beeinträchtigt werden soll, dürfte ein Erwerber durch eine Heilungsklausel auch nach der neuen Rechtslage nicht wirksam verpflichtet werden können. Anders stellt sich die Situation hingegen für die ursprünglichen Vertragsparteien dar: Mit der Abschwächung des Schrift- in ein Textformerfordernis, dem im Grundsatz lediglich eine Dokumentationsfunktion zukommt, ließe sich vertreten, dass die bisherige Warn- und Beweisfunktion des Schriftformgebots entfällt. Vor diesem Hintergrund erscheint es durchaus naheliegend, Textformheilungsklauseln – jedenfalls im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien zueinander – künftig (wieder) als zulässig anzusehen.

Fazit

Ob die Novellierung der gesetzlichen Formanforderungen für langfristige Gewerberaummietverträge tatsächlich die erhoffte Entlastung in der Vertragspraxis bringt, kann noch nicht valide beurteilt werden. Wie aufgezeigt, wirft die Abschaffung des strengen Schriftformerfordernisses jedoch eine Vielzahl neuer (alter) Fragen auf, während die zum Schriftformerfordernis entwickelten Leitlinien (zunächst) weiter von Bedeutung sein werden. So ist etwa das Risiko einer vorzeitigen formmangelbedingten Kündigung, die eigentlich ganz anderen Zielen dient, auch nach der Neufassung des § 578 Abs. 1 BGB nicht gebannt. Hinzu kommen die bis zu einer höchstrichterlichen Klärung fortbestehenden Unsicherheiten, ob und inwiefern die zum Schriftformerfordernis ergangene Rechtsprechung auf dem Textformgebot unterliegende Mietverträge übertragen werden kann. Ungeachtet der gesetzgeberischen Intention, Vertragsschlüsse zu vereinfachen, besteht damit ein klares Erfordernis, sich durch entsprechende vertragliche Gestaltungen vor den aufgezeigten Risiken und Unsicherheiten zu schützen – auch wenn dies mit entsprechendem Mehraufwand (etwa zur Sicherstellung einer lückenlosen digitalen Dokumentation der Vertragsverhandlungen) einhergeht. Gleichwohl markiert die Novellierung einen (ersten) Schritt hin zu einer verstärkten Digitalisierung im Mietrecht und bringt den Grundsatz des § 566 BGB, in welchem das Schriftformgebot letztlich seine dogmatische Grundlage gefunden hat, in Ausgleich mit einer veränderten Vertrags- und Lebenswirklichkeit.