Mit Urteil vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Schlusspunkt unter die seit Jahrzehnten geführte Diskussion um die Zulässigkeit sog. Nachbarerbbaurechte gesetzt und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass ein Erbbaurecht auch für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt werden kann, das sich auf mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt, von denen nur einzelne mit einem Erbbaurecht belastet sind.
Hintergrund der Entscheidung
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin beabsichtigte in den 1960er Jahren die Errichtung eines Kaufhauses und vereinbarte zu diesem Zweck mit einer Erbengemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist, die Bestellung eines Erbbaurechts an einem im Eigentum der Erbengemeinschaft stehenden Grundstück. Der Erbbaurechtsvertrag sah u.a. die Zustimmung der Erbengemeinschaft zur Einbeziehung weiterer Grundstücke in den Erbbaugrundbesitz vor. Ab den 1970er Jahren stand der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine geschlossene Fläche benachbarter Grundstücke zur Verfügung, die sie teilweise zu Eigentum erworben hatte und an denen teilweise Erbbaurechte zu ihren Gunsten bestellt worden waren. Auf diesen Grundstücken wurde in den 1980er Jahren ein Einkaufszentrum errichtet, das sich über fünf Grundstücke erstreckt und an den Grundstücksgrenzen ohne Zerstörung nicht getrennt werden kann. Das Erbbaurecht wurde sodann auf eine Tochtergesellschaft der ursprünglichen Erbbauberechtigten übertragen. Zugleich wurde deren gesamtschuldnerische Haftung für die aufgrund des Erbbaurechtsvertrages zu erbringenden Leistungen vereinbart, wegen derer sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwarf. Aktuelle Erbbauberechtigte ist die Streithelferin der Klägerin. Im Februar 2021 stellte diese die Zahlung des Erbbauzinses ein. Daraufhin kündigte die Beklagte an, gegen die Klägerin die Zwangsvollstreckung in Höhe des rückständigen Erbbauzinses zu betreiben. Mit ihrer Vollstreckungsabwehrklage wendete sich die Klägerin gegen die angedrohte Zwangsvollstreckung. Nachdem das Landgericht der Klage stattgegeben hatte, hat das OLG diese auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Hiergegen wendete sich die Klägerin mit ihrer Revision.
Wesentlicher Inhalt der Entscheidung
Zum Begriff des Nachbarerbbaurechts
In seiner Entscheidung führt der BGH zunächst aus, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Erbbaurecht um ein sog. Nachbarerbbaurecht handelt. Ein solches qualifiziert er als ein Erbbaurecht, das für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt wird, das sich auf ein oder mehrere benachbarte Grundstücke, von denen nur einzelne mit einem Erbbaurecht belastet sind, erstreckt und nicht an den Grundstücksgrenzen teilbar ist. Als wesentliches Merkmal benennt der BGH dabei den Umstand, dass sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrundstück(en) errichtet sind oder werden sollen, wobei es nicht darauf ankommen soll, ob diese Grundstücke im Eigentum des Erbbauberechtigten stehen, er an ihnen weitere Erbbaurechte hat oder sie ihm auf andere Weise zur Verfügung stehen.
Zur Zulässigkeit der Berufung auf die Unwirksamkeit des Erbbaurechts
Nach Ansicht des BGH wäre es der Klägerin auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf eine etwaige Nichtigkeit des Erbbaurechts(vertrages) zu berufen. In Fällen wie dem zu entscheidenden sei den spezifischen Bedürfnissen und Wertungen des Sachenrechts sowie der Rechtssicherheit und dem Bestandsschutz angemessen Rechnung zu tragen. Indes sei ein über einen längeren Zeitraum gereiftes Vertrauen der Parteien auf die Rechtswirksamkeit eines Vertrages, der auf die Bestellung eines gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßenden dinglichen Rechts gerichtet ist, nicht schützenswert. Zudem entstünde bei Erbbaurechtsverträgen regelmäßig ein dauerhaftes synallagmatisches Ungleichgewicht, wenn man einer Partei die Möglichkeit nähme, sich auf die Überschreitung der sich aus dem numerus clausus der Sachenrechte ergebenden Grenzen der rechtsgeschäftlichen Gestaltungsmacht zu berufen. Denn dann bliebe der (vermeintliche) Erbbauberechtigte zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet, ohne je ein wirksames Erbbaurecht zu erhalten.
Zur Zulässigkeit sog. Nachbarerbbaurechte
Allerdings geht der BGH davon aus, dass die Parteien (bzw. deren Rechtsvorgänger) ein wirksames (Nachbar-)Erbbaurecht bestellt haben. Zwar sei nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk unzulässig. Unter ausdrücklicher Aufgabe seiner bisherigen, zuletzt im Jahr 2016 vertretenen Rechtsauffassung gelangt der Senat jedoch zu der Ansicht, dass § 1 Abs. 3 ErbbauRG der wirksamen Bestellung eines Nachbarerbbaurechts nicht entgegenstehe.
- Zur Begründung führt der BGH u.a. aus, dass der Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG eher für die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts spräche. Die Vorschrift diene der Regelung der räumlichen Beschränkung eines Erbbaurechts. Von einer solchen lasse sich indes nur sprechen, wenn der Ausübungsbereich des Erbbaurechts auf einen Teil des Erbbaugrundstücks beschränkt wird, was bei einem Nachbarerbbaurecht gerade nicht der Fall sei. Hier würden die Befugnisse des Erbbauberechtigten nicht räumlich beschränkt, sondern erweitert.
- Zudem ließen die Gesetzesmaterialien erkennen, dass der historische Gesetzgeber die Begründung eines Nachbarerbbaurechts nicht verbieten wollte. Vielmehr sollte die mit Inkrafttreten des BGB ausgeschlossene Neubegründung von sog. Stockwerkseigentum nicht auf dem Umweg der Bestellung eines Erbbaurechts ermöglicht werden. Es sei dem Gesetzgeber mithin darum gegangen, Abgrenzungsschwierigkeiten, die aus einer bereichsmäßigen Aufteilung eines Gebäudes resultieren, sowie Streitigkeiten unter den dinglich Berechtigten zu vermeiden. Indes führe die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts gerade nicht zu einem solchen Nebeneinander verschiedener Berechtigter, sondern ermögliche vielmehr einem Berechtigten die Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken. Die Unterbindung etwaiger sich aus einer grenzüberschreitenden Bebauung ergebender Zuordnungsprobleme habe der Gesetzgeber nicht im Blick gehabt. Derartige Fragen würden durch § 1 Abs. 3 ErbbauRG daher auch nicht geregelt. Im Sinne des historischen Gesetzgebers sei die Beschränkung eines Erbbaurechts daher nur unzulässig, wenn sie sich innerhalb der Grenzen des belasteten Grundstücks vollziehe.
- Im Übrigen zwinge auch die Sondervorschrift des § 39 Abs. 3 SachenRBerG nicht dazu, Nachbarerbbaurechte als unzulässig anzusehen. Zwar sei dem Gesetzgeber bei der Schaffung der Regelung im Jahr 1994 die Diskussion um die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten bekannt gewesen. Hieraus lasse sich jedoch nicht der Umkehrschluss ziehen, dass Nachbarerbbaurechte nur für die erfassten Bereinigungsfälle zugelassen werden sollten und sonst unzulässig seien. Dem seinerzeit unter Zeitdruck handelnden Gesetzgeber sei es nicht um eine Novellierung des Erbbaurechts, sondern allein um die Schaffung von Rechtssicherheit in Bezug auf die in den neuen Bundesländern vorgefundenen Grundstücksverhältnisse gegangen. Hierfür sei das Nachbarerbbaurecht als notwendiges Instrument angesehen worden. § 39 Abs. 3 SachenRBerG enthalte indes keine generelle, auf das gesamte Bundesgebiet bezogene Aussage zu dessen Zulässigkeit.
- Schließlich bestehe auch nach dem Sinn und Zweck des § 1 Abs. 3 ErbbauRG kein Anlass, den Anwendungsbereich der Norm über ihren Wortlaut hinaus zu erweitern. Denn zum einen entstünden bei der Begründung und während des Bestehens eines Nachbarerbbaurechts keine mit den in der Vorschrift geregelten räumlichen Beschränkungen vergleichbare Zuordnungsprobleme. Der Gegenstand des Erbbaurechts lasse sich vielmehr genau bestimmen, da durch die Grundstücksgrenzen dessen räumlicher Bereich katastermäßig begrenzt werde. Auch könnten keine Konflikte zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem entstehen. Zwar könne die eigentumsrechtliche Zuordnung bei Beendigung des Erbbaurechts durch Aufhebung, Zeitablauf oder Heimfall schwierig sein – insbesondere dann, wenn das Gebäude an den Grundstücksgrenzen nicht teilbar ist. Derartige Probleme könnten aber auch bei einer sonstigen grenzüberschreitenden Bebauung entstehen. Bei der Zuordnung von sich über Grundstücksgrenzen erstreckenden Gebäudeteilen handele es sich daher um ein allgemeines sachenrechtliches Problem.
- Schließlich bestehe für die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten auch ein praktisches Bedürfnis. Während für die von § 1 Abs. 3 ErbbauRG erfasste Beschränkung mit dem Wohnungseigentum eine adäquate Regelungsalternative bestünde, fehle für die grenzüberschreitende Errichtung eines einheitlichen Gebäudes ein gleichwertiges Gestaltungsmittel. Insbesondere sei die Bestellung eines Gesamterbbaurechts nicht immer möglich. Daher würde ein Verbot des Nachbarerbbaurechts die erstrebte Förderung des Bauwesens einengen.
Abschließend stellt der BGH fest, dass das Vertrauen in die Unzulässigkeit des Nachbarerbbaurechts, das durch die Rechtsprechungsänderung nunmehr möglicherweise enttäuscht werde, nicht schützenswert sei. Zur Begründung verweist der Senat darauf, dass ein schützenswertes Vertrauen in eine durch höchstrichterliche Rechtsprechung ausgeformte Auslegung einer Gesetzesbestimmung nur entstehe, wenn im Vertrauen auf den Fortbestand der Rechtsprechung Rechte begründet wurden. Da der BGH das Nachbarerbbaurecht bislang jedoch als unzulässig angesehen habe, sei es ausgeschlossen, dass im Vertrauen auf den Fortbestand dieser Rechtsprechung Rechte begründet wurden. Jedenfalls aber sei das Vertrauen auf das Nichtbestehen eines Rechts nicht schützenswert.
Fazit
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung, die sich nicht lediglich darin erschöpft, dass der BGH erstmals höchstrichterlich Rechtssicherheit im Hinblick auf die Frage der Wirksamkeit bereits bestehender Nachbarerbbaurechte geschaffen hat. Vielmehr wird durch sie klargestellt, dass neben das „klassische“ Erbbaurecht (mit welchem die Errichtung eines Gebäudes innerhalb der Grenzen eines Grundstücks ermöglicht wird) sowie das Gesamterbbaurecht (mit welchem die Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken auf der Grundlage eines einzelnen Erbbaurechts ermöglicht wird) das Nachbarerbbaurecht (bei welchem sich nur ein Teil eines Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück befindet) künftig als gleichwertige Gestaltungsmöglichkeit tritt.
Hierdurch wird auf den ersten Blick mehr Gestaltungsfreiheit bei der Grundstückssicherung für die Realisierung von großflächigen Bauvorhaben (wie etwa Kaufhäusern, Einkaufzentren oder Bürokomplexen) erreicht, bei denen der Volleigentumserwerb an sämtlichen erforderlichen Grundstücken nicht erreicht werden kann – insbesondere dann, wenn auch die Bestellung eines Gesamterbbaurechts nicht möglich ist, etwa weil nicht mit allen Eigentümern der betroffenen Grundstücke eine Einigung hinsichtlich der Gestaltung des Erbbaurechts(vertrages) erzielt werden kann. In derartigen Fällen kann die Realisierung des Vorhabens künftig auch auf der Grundlage eines nur einen Teil der Gebäudegrundfläche sichernden Erbbaurechts erfolgen, sofern die weiteren Flächen im Eigentum des Bauherrn stehen, ihm weitere Erbbau- oder sonstige Nutzungsrecht zustehen.
Indes bedarf auch die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts einer sorgfältigen, weit in die Zukunft reichenden vertraglichen Gestaltung. Zwar entstehen, wie der BGH betont, bei der Schaffung eines Nachbarerbbaurechts regelmäßig keine Konflikte zwischen verschiedenen Berechtigten. Allerdings können im Rahmen der Beendigung des Erbbaurechts, etwa beim Heimfall, boden- bzw. gebäuderechtliche Zurechnungsfragen relevant werden. Daher ist es unerlässlich, bereits bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages durch eindeutige vertragliche Regelungen insbesondere für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Erbbaurechts angemessen vorzusorgen. Sofern dies nicht gelingt, werden die mit der Schaffung eines Nachbarerbbaurechts naturgemäß verbundenen Risiken nicht beseitigt, sondern lediglich auf den Beendigungszeitpunkt verlagert.
Die Entscheidung des BGH verschiebt mithin den Fokus von der Frage der rechtlichen Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts hin zu den praktischen Folgeproblemen, insbesondere den Anforderungen an eine möglichst vorausschauende Vertragsgestaltung. In der Praxis wird die Akzeptanz des Nachbarerbbaurechts daher maßgeblich davon abhängen, ob sich künftig ein eigenständiger Vertragsstandard für diese spezifische Form des Erbbaurechts herausbilden wird. Der BGH dürfte daher mit der Beantwortung der mittlerweile seit Jahrzehnten diskutierten Frage der Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts zahlreiche neue Fragestellungen aufgeworfen haben.
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